De gezamenlijke woning verkopen via kort geding: waarom dat zelden werkt

Jij wilt van de woning af. De ander werkt niet mee.

De relatie is voorbij. De woning staat op jullie beider naam. Jij wilt verkopen, de ander trekt aan de rem. Ondertussen lopen de lasten door en staat er misschien al een nieuwe woning klaar. De druk neemt toe. Is een kort geding dan de oplossing om verkoop af te dwingen?

De Rechtbank Limburg gaf op 7 mei 2025 een duidelijk antwoord: in de meeste gevallen niet.

Wat speelde er in deze zaak?

Een man en vrouw hadden begin 2024 samen een woning gekocht. Nog vóór de sleuteloverdracht gingen ze uit elkaar. De man trok in de woning, de vrouw niet. Zij had zelf al een eigen woning. De man kocht vervolgens een nieuwe woning en keek aan tegen dubbele lasten zodra die geleverd zou worden.

Hij stapte naar de kortgedingrechter met een reeks vorderingen: de vrouw mocht de woning niet meer betreden, hij wilde een rechterlijke machtiging om de woning zelfstandig te verkopen, medewerking van de vrouw aan bezichtigingen en levering, en terugbetaling van voorgeschoten kosten.

De vrouw stelde hier tegenover dat zij bereid was het aandeel van de man over te nemen. Ze waren het alleen niet eens over de waarde van de woning. De rechter wees alle vorderingen af.

Waarom faalt het kort geding hier?

1. Dubbele woonlasten zijn onvoldoende

De man voerde aan dat hij na de levering van zijn nieuwe woning te maken kreeg met dubbele lasten. Sympathiek argument, maar de rechter oordeelde dat dit op zichzelf geen reden is om via kort geding de wederpartij tot verkoop te dwingen. Hij had niet concreet aangetoond dat hij die lasten niet kon dragen: geen inzicht in zijn inkomen, vermogen of betalingsproblemen.

2. Artikel 3:174 BW stelt strenge eisen

Een machtiging tot zelfstandige verkoop van een gemeenschappelijk goed is mogelijk op grond van artikel 3:174 BW, maar alleen om gemeenschapsschulden te voldoen of om andere gewichtige redenen. Persoonlijke financiële druk door een eigen aankoop telt daar niet automatisch onder. Zeker niet als de andere partij bereid is tot een alternatieve oplossing (overname van het aandeel).

3. Verdeling hoort bij de bodemrechter

De man vroeg in feite om een definitieve beslissing over de verdeling van de woning. Dat is iets voor een bodemprocedure, niet voor een kort geding. De voorzieningenrechter treft alleen voorlopige maatregelen. Een gedwongen verkoop is niet voorlopig: die is onomkeerbaar.

Wat had de man in dit geval kunnen doen?

• Zijn financiële nood concreet onderbouwen. Bankafschriften, een overzicht van inkomsten en vaste lasten, en een duidelijke berekening van het financiële tekort hadden de rechter meer houvast gegeven.
• Eerder onderhandelen over de waarde. Het geschil draaide uiteindelijk om de waarde van de woning. Een taxateur inschakelen of mediation proberen had de procedure mogelijk overbodig gemaakt.
• Een bodemprocedure starten. Als de vrouw echt niet meewerkt aan verdeling, biedt een bodemprocedure op grond van artikel 3:178 BW een structurele oplossing. Dat duurt langer, maar geeft ook definitieve duidelijkheid.

Wanneer werkt een kort geding wél?

Een kort geding rondom een gezamenlijke woning is niet bij voorbaat kansloos. Maar de lat ligt hoog. Denk aan situaties waarbij:

• De woning dreigt geveild te worden door de bank wegens betalingsachterstanden;
• Een van de partijen de woning actief saboteert (bijv. bezichtigingen frustreert terwijl er al een koper is);
• Er sprake is van een onmiskenbare spoedsituatie die een bodemprocedure werkelijk niet kan afwachten.

In dat soort gevallen kan een kort geding wél slagen, mits de feiten goed zijn onderbouwd.

Wat doe je als de ander niet meewerkt aan de verkoop of verdeling van de woning?

Zit jij in een situatie waarbij een ex-partner niet meewerkt aan de verkoop of verdeling van de gezamenlijke woning? Breng dan eerst in kaart wat er precies speelt: wat wil de ander, waar zit het meningsverschil, en wat zijn jouw financiële mogelijkheden? Op basis daarvan kan de beste strategie worden bepaald. Soms via overleg, soms via mediation, en soms via de rechter. Maar dan wel met de juiste voorbereiding.

Uitspraak

Deze blogpost is gebaseerd op ECLI:NL:RBLIM:2025:4397.

Veelgestelde vragen over het verdelen van de gezamenlijke woning

1. Kan ik verkoop van onze gezamenlijke woning afdwingen via een kort geding?

In de meeste gevallen niet. Een kort geding is bedoeld voor voorlopige maatregelen. Een gedwongen verkoop kun je niet terugdraaien en is dus niet voorlopig. De vraag hoe de woning wordt verdeeld hoort bij de bodemrechter. Alleen als er echt spoed is en je dat goed onderbouwt, kan een kort geding kans van slagen hebben.

2. Zijn dubbele woonlasten een reden om de verkoop af te dwingen?

Dit is niet automatisch een reden. De rechter verwacht dat je concreet aantoont dat je die lasten niet kunt dragen. Hierbij kun je denken aan bankafschriften, een overzicht van je inkomsten en vaste lasten en een duidelijke berekening van je financiële tekort. Dat je onder druk staat omdat je zelf een nieuwe woning hebt gekocht, is meestal niet genoeg. Zeker niet als je ex-partner een andere oplossing aanbiedt, bijvoorbeeld het overnemen van jouw aandeel in de woonlasten.

3. Wat kan ik doen als mijn ex-partner niet meewerkt aan de verkoop of verdeling van de woning?

Maak eerst een goed onderbouwd verhaal rond over wat er precies speelt. Wat wil de ander, waar zit het meningsverschil en wat zijn jouw financiële mogelijkheden? Als het verschil vooral over de waarde van de woning gaat, kan een taxateur of mediation al veel oplossen. Als de ander niet echt meewerkt, dan kun je een bodemprocedure starten. Dat duurt langer, maar daarna weet je definitief waar je aan toe bent.

4. In welke situaties heeft een kort geding over de gezamenlijke woning een kans van slagen?

Als er echt spoed is en je niet op een bodemprocedure kunt wachten. Hierbij kun je denken aan een veiling door de bank vanwege betalingsachterstanden. Of aan een ex-partner die niet wil meewerken aan de verkoop, bijvoorbeeld door bezichtigingen niet toe te laten terwijl er al een koper is. Ook dan moet je de feiten goed onderbouwen.